Процесс приобретения коммерческой недвижимости имеет свои особенности: зная о них, можно застраховать себя практически от всех рисков, связанных с покупкой таких объектов. Как грамотно оформить договор, чтобы впоследствии не возникло никаких проблем? На эти вопросы отвечает нотариус Санкт-Петербурга, Алексей Комаров.
  
Для начала разберемся в терминологии. По действующему законодательству, объекты
коммерческого назначения – это, в первую очередь, капитальное сооружение.
Согласно 10-й статье Градостроительного кодекса РФ, к таковым относятся здания, строения, либо - объекты незавершенного строительства (за исключением киосков, навесов и прочих временных сооружений).

Коммерческие помещения и здания не имеют жилого статуса – соответствующие
сведения отражены в их кадастровых паспортах и зарегистрированы в Едином
государственном реестре прав (ЕГРП).
Владеть коммерческой недвижимостью могут как физические, так и юридические лица.
Приобрести объект можно двумя способами – заключить договор купли-продажи,
либо, если здание или помещение принадлежит юрлицу – приобрести доли в его
уставном капитале. Таким образом, покупатель получит и права на принадлежащий
компании объект.

По действующему законодательству, договор купли-продажи недвижимости (в том числе
– коммерческой) не обязательно оформлять у нотариуса. Другими словами, сделку
можно провести в простой письменной форме. Правда, как показывает практика,
такие соглашения впоследствии можно оспорить. Бывают случаи, когда уже после
заключения сделки бывшие владельцы коммерческих объектов обращаются в суд и
пытаются доказать, что не хотели продавать свою недвижимость – но были
вынуждены подписать договор под влиянием угроз со стороны покупателя. Причем
часто им удается убедить суд в своей правоте - в результате сделку признают недействительной.

Потому, эксперты рынка коммерческой недвижимости советуют проводить сделку у нотариуса.
Он удостоверяет договор купли-продажи, является гарантом его юридической
чистоты. Если продавец решит попытаться оспорить сделку в суде, нотариус будет
свидетельствовать в пользу покупателя: докажет, что в момент совершения сделки
стороны осознавали последствия своих действий.
Если же продавцом выступает не физическое лицо, а компания, нотариус проверяет
юридическую чистоту всех необходимых для проведения сделки документов – как
самой фирмы, так и принадлежащего ей объекта.

Проверить полномочия представителя юридического лица, который подписывает договор
купли-продажи, согласие всех участников общества на реализацию имущества –
непростая задача, которая под силу лишь высококвалифицированному юристу.
Практика показывает, что уже после проведения сделки представители юрлица часто
пытаются ее оспорить – заявляют о том, что представитель компании не имел права
подписывать договор купли-продажи. Либо - что сделка не была одобрена
владельцами компании. В свою очередь, нотариальная форма договора позволяет
обеспечить полную законность проведения операции. Ведь нотариус несет
ответственность за ее последствия – и отвечает перед покупателем личным
имуществом, если окажется, что сделка была совершена с нарушениями.
Кстати, в отличие от договора купли-продажи объектов недвижимости, соглашения о
реализации долей уставного капитала подлежат обязательному удостоверению у
нотариуса. Соответствующую норму ввели еще в 2009 году – с тех пор число
мошенничеств при продаже долей капитала юрлиц сократилось на 70%. 

Источник: http://notarykomarov.ru/newspress/pokupka-kommercheskoj-nedvizhimosti-kak-izbezhat-riskov-newspress-56.html